Fideicomisos administran más de S/ 45 mil millones: ¿será el 2026 un año de aceleración para la industria?

El mercado de capitales peruano atraviesa una transformación gradual. En los últimos años, los fideicomisos no titulizados se han consolidado como una de las estructuras de financiamiento más dinámicas del mercado privado, especialmente en sectores como inmobiliario y construcción.

De acuerdo con cifras de la Superintendencia del Mercado de Valores (SMV) y estimaciones de actores del sector, los activos administrados por sociedades titulizadoras en el Perú superan actualmente los S/ 45,000 millones. En la última década, este mercado habría registrado un crecimiento promedio anual superior al 10%, impulsado por proyectos inmobiliarios, infraestructura, energía y financiamiento corporativo.

Una estructura clave para el sector inmobiliario

A diferencia de una titulización tradicional, donde se emiten valores para inversionistas, el fideicomiso no titulizado funciona como una estructura privada de administración y garantía. Bajo este esquema, una empresa transfiere determinados activos o flujos a un patrimonio autónomo administrado por una sociedad fiduciaria.

Esto permite ordenar financieramente el proyecto, reducir riesgos operativos y mejorar las condiciones de financiamiento. En el sector inmobiliario, este mecanismo se utiliza cada vez más en proyectos de vivienda social, vivienda residencial, multifamily, condominios y habilitaciones urbanas.

El crecimiento inmobiliario explica parte importante de esta expansión. Según cifras del Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), el sector construcción habría retomado una trayectoria de recuperación durante el 2025. A ello se suma un déficit habitacional superior a 1.8 millones de viviendas a nivel nacional, lo que mantiene una demanda estructural por nuevos proyectos.

Para José Bueno, catedrático de Finanzas Corporativas de ESAN, los fideicomisos no titulizados “vienen permitiendo que desarrolladoras medianas y empresas con menor acceso al crédito corporativo tradicional puedan estructurar proyectos con mayor flexibilidad financiera”. Además, estos esquemas facilitan cronogramas de desembolso más alineados al avance de obra y con mayores estándares de transparencia.

¿Puede acelerarse la industria en 2026?

Distintos actores del mercado consideran que el segundo semestre del 2026 podría marcar un punto de aceleración para esta industria. La expectativa de mayor estabilidad política, una recuperación más consistente de la inversión privada y un entorno de tasas de interés más favorable podrían mejorar las perspectivas para el financiamiento estructurado.

El avance de los fideicomisos no titulizados refleja una mayor sofisticación financiera en el Perú. Estas estructuras pueden reducir la dependencia del crédito bancario y consolidarse como alternativas para canalizar inversión privada hacia proyectos de largo plazo.

Aunque todavía se trata de un mercado en desarrollo, su potencial de crecimiento continúa siendo significativo, tanto en vivienda social como en vivienda premium. Para los inversionistas, este tipo de estructuras refuerza la importancia de evaluar cada proyecto con información suficiente, entender los riesgos asociados y mantener una adecuada diversificación patrimonial.