¿Qué frena el avance de la vivienda formal en Perú?

El acceso a vivienda formal sigue siendo uno de los principales desafíos urbanos del Perú. El país enfrenta un déficit cercano a 1.9 millones de viviendas, mientras que la oferta anual alcanza como máximo unas 50,000 unidades. Esta distancia muestra que el problema no está solo en la demanda, sino en la capacidad del mercado para producir proyectos suficientes, financiables y conectados a infraestructura básica.

En ese contexto, la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP) planteó durante el NEXO Summit 2026 la necesidad de cambiar el rol del Estado: no como constructor, sino como facilitador de condiciones para que exista financiamiento y se generen nuevos proyectos. Una de las propuestas es crear fondos de garantía que permitan a los bancos otorgar créditos hipotecarios a familias que hoy no califican por falta de respaldo suficiente.

Financiamiento y agua: los dos cuellos de botella

El fondo de garantía apunta a reducir una barrera crítica: el acceso al crédito. Según explicó Ana Cecilia Gálvez, gerente general de CODIP, una garantía estatal podría permitir que una familia acceda a un crédito hipotecario con una tasa cercana al 8% o 9%, en lugar de recurrir a créditos de consumo que pueden superar el 70% anual. La lógica no es que el Estado construya, sino que ayude a crear condiciones para que las familias accedan a financiamiento formal.

El segundo cuello de botella está en la infraestructura de agua y saneamiento. CODIP advierte que la normativa actual permite al Estado cerrar brechas existentes, pero no necesariamente anticiparse a la demanda futura. Este enfoque limita la generación de suelo urbano: sin agua, saneamiento e infraestructura matriz, los proyectos se retrasan, se encarecen o simplemente no se desarrollan.

Para el mercado inmobiliario, esta discusión es clave porque la vivienda social tiene una dinámica distinta a otros segmentos. Mientras en departamentos de Lima existe una oferta más alineada con la demanda, en vivienda social la demanda supera ampliamente la oferta formal disponible. Por eso, acelerar proyectos no depende solo de promotores interesados, sino de un ecosistema que combine crédito, subsidios predecibles, servicios básicos y reglas claras.

La oportunidad está en pasar de una política reactiva a una política preventiva. Si el Estado logra anticipar infraestructura, dar predictibilidad a los subsidios y facilitar el acceso al financiamiento, el sector privado podrá desarrollar más proyectos donde existe necesidad real. En un país con una brecha habitacional tan amplia, la vivienda social no solo requiere más construcción: necesita condiciones para que el capital, el suelo y la demanda puedan encontrarse.