¿Qué es Inversiones.io?
Inversiones.io es la Plataforma n°1 de Crowdfunding en Perú. Cuenta con una comunidad de más de 3,000 inversionistas, más de 40 millones de soles en transacciones y es la única Fintech regulada por la SMV.
¿Qué problema identificó Inversiones.io?
Hay un doble problema en Perú y América Latina en general:
– Existen nichos importantes desatendidos por la banca (ej. los proveedores del estado necesitan S/. 65 billones en capital de trabajo anualmente o las constructoras con casi 2 millones de déficit de viviendas).
– Las personas y empresas acumulan S/. 250 billones en cuentas de ahorro y depósitos de plazo, los cuales dan una rentabilidad real negativa.
¿Qué solución ofrecemos?
Una Plataforma que conecta empresas con necesidad de capital y personas con capital:
– Empresas o personas con proyectos solicitan un préstamo a Inversiones.io
– Inversiones.io analiza la solicitud, si la acepta la operación se publica en la plataforma
– Los inversionistas se registran, depositan dinero en una billetera digital e invierten en los proyectos disponibles
– El deudor paga intereses y reembolsar el capital
– Los inversionistas pueden reinvertir su dinero o retirarlo de la plataforma
¿Quienes son nuestros proveedores?
COFIDE: Cuando un inversionista deposita dinero en su billetera digital los fondos llegan a la cuenta bancaria de un fideicomiso de flujo administrado por COFIDE. El solicitante del préstamo solo recibirá su financiamiento cuando la colecta haya llegado al 100%.
Centrales de riesgos: Usamos centrales de riesgo para nuestros análisis (crédito y PLAFT)
Regulador: La SMV vigila que Inversiones.io cumpla con el reglamento de financiamiento participativo lo cual asegura a los usuarios buenas prácticas por parte de la plataforma.
Brokers de operaciones especializados en los nichos que atendemos: En el caso de los Proveedores del Estado trabajamos con Brokers de seguros regulados por la SBS y para las Constructoras Techo Propio trabajamos directamente con los bancos sponsors que administran la gestión de los bonos.
¿Cómo seleccionamos las mejores operaciones?
Financiamos proyectos en los cuales Seguros y Bancos creen pero que no financian:
– Proveedores del estado (“PdE”): Los Seguros otorgan cartas fianzas de fiel cumplimiento, sin o con un respaldo parcial, a PdE cuando ganan licitaciones públicas.
⇒ Si un PdE no cumple con el proyecto, el estado va a ejecutar la carta fianza y el seguro tendrá que pagar la penalidad al estado por incumplimiento del PdE.
– Constructoras Techo Propio (“CTP”): Los Bancos están dispuestos a desembolsar los bonos otorgados por el Fondo Vivienda antes que un proyecto Techo Propio haya finalizado. Eso significa que confían que la constructora va a llevar a cabo la construcción.
⇒ Si la CTP no acaba la obra, el Fondo Mivivienda va a ejecutar la carta fianza y el banco tendrá que reembolsar los bonos ya desembolsados al Fondo.
¿Cuáles son nuestros productos?
1. Préstamo a Proveedores del Estado con Cartas Fianzas de Fiel Cumplimiento
– Antecedentes:
Las entidades públicas tienen que hacer licitaciones públicas por tema de transparencia cuando contratan a proveedores. Los contratos con un monto que supera S/. 200k requieren que el proveedor tenga una carta fianza de fiel cumplimiento. El objetivo es comprometer el proveedor del estado con sus obligaciones. Si no cumple con el contrato, entonces tiene que pagar una penalidad. Sin embargo, las entidades públicas no tienen tiempo que perder en cobrar a terceros, entonces la carta fianza de fiel cumplimiento les permite cobrar la penalidad sin riesgo a una grande aseguradora (o banco).
Existen diferentes tipos de entidades financieras que emiten cartas fianzas de fiel cumplimiento. Generalmente los bancos piden a los proveedores del estado que depositen el monto de la penalidad (entonces riesgo 0 para el banco). Sin embargo, las aseguradoras suelen pedir solo un encaje parcial (hasta sin encaje en muchos casos), entonces, en el caso de ellas, se están arriesgando.
– Los Requisitos:
Tener una buena pro
ACTIVO CORRIENTE > TOTAL PASIVO, TOTAL PASIVO *3 < PATRIMONIO
NO DEUDA COACTIVA, NO PROTESTOS, NINGUNA OBSERVACIÓN EN OSCE
– El Financiamiento:
Comisión de la plataforma: Entre 3% y 7% del monto solicitado.
Uso de los fondos: Compra de material, servicios, mano de obras (capital de trabajo en general) necesario para poder ejecutar adecuadamente la licitación que se ganó con el estado.
Plazo: Entre 2 y 6 meses
Intereses: Mensuales (Tasa Anual entre 22.5% y 35%, eq. a la rentabilidad para los inversionistas de la plataforma)
Amortización: Al vencimiento
Fuente de repago: Una vez que la empresa haya finalizado el trabajo por el cual ha sido contratado recibe una constancia y el estado procede con el pago. Con este dinero la empresa paga su última cuota.
2. Préstamo a Constructoras Techo Propio (Promotoras y Entidades Técnicas)
– Antecedentes:
Personales naturales con bajos recursos pueden beneficiarse de un bono para adquirir una vivienda o para construir una casita si ya tiene un terreno gracias al programa Techo Propio del Fondo MiVivienda.
El Fondo MiVivienda otorgó más de S/. 18 billones en bono desde su creación en el 2018. Obtiene su financiamiento principalmente a través del Ministerio de la Vivienda.
El programa Techo Propio se subdivide en diferentes tipos proyectos. Los dos principales son: Adquisición de Vivienda Nueva (“AVN”) y Construcción en Sitio Propio (“CSP”).
Los proyectos AVN son edificios con varios departamentos familiares que pueden ser adquirido por los beneficiarios de los bonos (el valor del bono es ~S/.43k por beneficiario) mientras que CSP permite al beneficiario construir una casita sobre un terreno cuyo ya es propietario (~S/.28k valor del bono).
Las constructoras encargadas de los proyectos AVN y CSP se llaman, respectivamente, “Promotoras” y “Entidades Técnicas”.
– ¿Cómo funciona (caso AVN)?
Una Promotora consigue un terreno con potencial para construir un edificio para familias y prepara su proyecto inmobiliario.
Presenta su proyecto a bancos u otra institución financiera (“banco sponsor”) que trabaja con el Fondo MiVivienda. Si dicha entidad y el Fondo MiVivienda validan el proyecto la Promotora recibe un “código promotor” que oficializa que su proyecto es un proyecto Techo Propio.
La Promotora vende en preventa los departamentos a personas elegibles al bono Techo Propio AVN.
Cuando una persona es elegible no recibe el dinero en su cuenta bancaria. El Fondo MiVivienda transfiere el dinero de los bonos del proyecto al banco sponsor a cambio de una carta fianza de fiel cumplimiento.
La Promotora inicia la obra y va recibiendo los bonos por parte del banco sponsor a lo largo de la construcción (cada banco sponsor tiene sus propias condiciones de desembolso).
Una vez el proyecto finalizado el Fondo MiVivienda libera la carta fianza.
¿Pero qué hubiese pasado si la Promotora no hubiese finalizado el proyecto?
Para el banco sponsor desembolsar los bonos representa un riesgo de pérdida porque si el proyecto no finaliza, el Fondo MiVivienda ejecuta la carta fianza y el banco sponsor tendrá que devolver todos los bonos. En otras palabras los bonos ya desembolsados serán perdidos.
Generalmente para un proyecto intermedio hay un desembolso al 30%, al 70%, al 90% y al 100% de avance del proyecto. Los proyectos más pequeños no tienen un desembolso al 30%.
⇒ Eso significa que un proyecto aprobado por el banco sponsor es un proyecto en el cual cree que se va a finalizar.
– ¿Cómo funciona (caso CSP)?
Los proyectos CSP funcionan de una forma muy similar a la diferencia que no se emite una carta fianza por cada proyecto. Se emite una carta fianza por “lotes” de 20 proyectos.
También funciona con un sistema de convocatoria (2 veces al año generalmente). La entidad técnica no necesita buscar los clientes pero concursa para ganar los proyectos.
¿Cuál es la oportunidad?
– En el caso de las Promotoras (proyectos AVN), proponemos a nuestros inversionistas financiarlas entre el momento que ya hayan vendido todas las viviendas y el arranque de la obra hasta un avance del 75% del proyecto. Al 75% de avance el banco sponsor nos desembolsa directamente el dinero de los bonos para poder amortizar el préstamo. Los intereses se cancelan con el flujo de la Promotora, quien, en este caso, nos paga directamente. Financiamos máximo un 50% de los gastos del proyecto.
– [En evaluación] En el caso de las Entidades Técnicas (proyecto CSP), los bancos sponsors se han puesto más exigentes y ya no hacen desembolsos anticipados (desembolsan los bonos cuando se libera la fianza). Entonces, proponemos darles un préstamo con 2 desembolsos al 33% y 66% de avance del proyecto. Al finalizar el proyecto el banco sponsor nos transfiere los bonos para poder amortizar el préstamo. Los intereses se pagan con el flujo de caja de la entidad técnica.
– Los Requisitos:
Tener un código promotor
ACTIVO CORRIENTE > TOTAL PASIVO, TOTAL PASIVO *3 < PATRIMONIO
NO DEUDA COACTIVA, NO PROTESTOS, NINGUNA OBSERVACIÓN EN OSCE
– El Financiamiento:
Comisión de la plataforma: Entre 5% y 7% del monto solicitado
Uso de los fondos: Compra de material, servicios, mano de obras (capital de trabajo en general) necesario para poder ejecutar adecuadamente el proyecto inmobiliario
Plazo: Entre 4 y 6 meses
Intereses: Mensuales (Tasa anual entre 22.5% y 35%)
Amortización: Al vencimiento
Fuente de repago: En el caso de los intereses la constructora paga con su propio flujo y en el caso de la amortización es el banco sponsor que nos desembolsa directamente los bonos (hay una cesión de flujo)
